Il trasferimento immobiliare in seguito a separazione o divorzio

Molte e diverse domande affollano la mente di chi si accinge a una separazione o un divorzio, e il trasferimento immobiliare è molto spesso coinvolto.

Si può trasferire il patrimonio immobiliare ai figli in sede di divorzio?

In tal caso, sussistono delle agevolazioni fiscali?
Se trasferisco un immobile posso rinunciare al mantenimento?

In questo breve articolo affronteremo l'argomento del trasferimento immobiliare in caso di separazione o divorzio, in modo da chiarire i dubbi più comuni che vengono sollevati dagli utenti del nostro studio.

Trasferimento immobiliare e esenzioni fiscali - la separazione

All'articolo 19 della legge 74 del 1987 si introduce in via generale l'esenzione dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa per quanto riguarda gli atti stipulati in conseguenza della cessazione degli effetti civili del matrimonio.

Un provvedimento piuttosto chiaro, che si riferisce agli atti relativi al procedimento di separazione per coniugi, che possono riguardare sia la famiglia sia terzi.

Ma quando si parla di agevolazione “prima casa”, i dubbi iniziano a sorgere, soprattutto per quanto riguarda le tempistiche di vendita, e anche quelle di separazione. Ma vediamolo più in dettaglio.

L’agevolazione prima casa rimane in caso di separazione?

Facciamo un esempio realistico e piuttosto comune: due coniugi acquistano un appartamento usufruendo dell'agevolazione “prima casa”.

Dopo qualche anno si separano consensualmente e all'interno delle clausole dell'accordo è presente anche la vendita dell'abitazione familiare.

Non sono ancora passati i 5 anni dall'acquisto e i due coniugi si accordano per spartire il ricavato dalla vendita dell'appartamento al 50%.

Fortunatamente non servono troppe speculazioni, perché esattamente questo caso è stato sottoposto all’Agenzia delle Entrate, e quest’ultima ha emesso la risoluzione 80/2: non si perdono i benefici fiscali previsti, anche se la vendita avviene prima dei 5 anni e anche se uno degli alienanti non riesce ad acquistare un nuovo immobile entro l'anno.

Altre agevolazioni fiscali

In sostanza tutti i trasferimenti immobiliari attuali tra i coniugi in sede di separazione o di divorzio hanno come causa la regolazione di rapporti patrimoniali tra i coniugi. Per questo,  come previsto dalla circolare 18/E del 29 maggio 2013 dell'Agenzia delle Entrate, e come abbiamo accennato all’inizio del paragrafo, l'atto è esente da imposta di registro e imposta ipotecaria, imposta catastale e tassa d'archivio.

Lo stesso regime agevolativo vale quando il trasferimento di un bene viene effettuato in favore di un figlio, a patto che sia eseguito in funzione (e non anche in occasione) del procedimento di separazione o di divorzio.

Trasferimento immobiliare e mantenimento in seguito a separazione

Un altro argomento "caldo" e, in genere, difficile da interpretare per chi si accinge a una separazione e vuole attuare un trasferimento immobiliare è: cosa succede al mantenimento?

Innanzitutto, bisogna sapere che il mantenimento del coniuge è un diritto indisponibile, perché i coniugi sono ancora tali durante la separazione e quindi tra loro sussiste ancora l'obbligo di contribuzione reciproca.

In sede di divorzio è però possibile assolvere il mantenimento una tantum, e in alcuni casi il Tribunale può disporre che non sia valida qualsiasi ulteriore pretesa economica da parte di entrambi i coniugi.

Negoziazione assistita e trasferimento immobiliare

La negoziazione assistita è un procedimento non contenzioso in cui due coniugi addivengono a un accordo con gli stessi effetti di un provvedimento giudiziale - come quello di separazione  e divorzio. Viene per la prima volta introdotta dalla legge 162 del 10 novembre 2014, ed è possibile comprendervi anche il trasferimento immobiliare; che sia da un coniuge all'altro o che sia a favore dei figli.

Anche in caso di negoziazione assistita è fondamentale la presenza del Notaio che trascriva l'accordo nei Registri Immobiliari, verificato il rispetto del principio di legalità del suo contenuto (n.b. il controllo Notarile dell'accordo -  per quanto di stretta competenza - è di natura sostanziale e non meramente formale)

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