L’affitto d’azienda: cos’è, come funziona e il ruolo del notaio

L'affitto d'azienda o la cessione dell'azienda (o di un ramo di essa), per le imprese soggette a registrazione, ai fini della debita iscrizione della vicenda giuridica nel registro delle imprese, devono essere stipulate per atto pubblico o scrittura privata autenticata. E', quindi, piuttosto immediato comprendere il ruolo del notaio in tale operazione. Certo, è necessario per certificare la legittima causa di trasferimento, della capacità di agire delle parti, dell'idoneità delle procure e degli altri documenti di legittimazione.

Tuttavia non tutti gli aspetti dell’affitto d’azienda sono così immediati. In questa breve guida vedremo in cosa consiste l'affitto di azienda o la cessione d’azienda e quali nozioni è opportuno conoscere.

Cosa significa azienda

Individuare la corretta nozione di azienda non è un'operazione così immediata. Dato però che gli atti traslativi dell'azienda e l'inquadramento delle relative fattispecie scaturiscono proprio dalla qualifica di azienda, è opportuno fare chiarezza.

Nel diritto tributario non abbiamo una definizione di azienda che sia autonoma, quindi dobbiamo prendere diverse fonti per arrivare alle nozioni da fissare:

• C'è l'articolo 2555 del Codice Civile che fornisce una definizione di azienda come complesso dei beni organizzati dall'imprenditore per l'esercizio di impresa. È qui evidente che il concetto di azienda non sussista autonomamente rispetto quello di impresa.
• Possiamo considerare l'azienda tutti gli elementi patrimoniali e tutti i rapporti obbligatori attivi (ovvero posizioni contrattuali e crediti) vestiti dall'imprenditore per l'attività di impresa.
• Per quanto riguarda invece l'imprenditore, egli secondo il codice civile (art. 2082) e colui che esercita professionalmente un'attività organizzata al fine della produzione di beni o servizi.
• Se l'impresa è considerata attività economica, l'azienda è più strettamente connessa con la figura dell'imprenditore. È interessante fare questa introduzione per lasciar capire quanto sia complesso interpretare correttamente la cessione di immobili e l'affitto aziendale, soprattutto considerando che sino sono trattati in maniera organica nel Codice Civile.

L'affitto d’azienda: cos'è quando si configura

L'affitto d’azienda consiste nella sua concessione in godimento da parte di un soggetto (che rimane pertanto nella titolarità del bene azienda) a favore di un altro che ne condurrà l'esercizio per un tempo determinato e verso la corresponsione di un canone, limitando così il proprio investimento iniziale.

Alcune delle regole da rispettare:

1) L'affittuario non può modificare la denominazione dell'azienda e deve mantenerla tale in tutti i rapporti esterni;

2) L’affittuario deve conservare l'efficienza e l'integrità dei beni aziendali e dei relativi impianti;

3) L'affittuario ha in carico i costi di gestione, ma in compenso può profittare interamente gli utili maturati.

Il contratto d'affitto d'azienda: quali regole

È fondamentale che il contratto d'affitto d'azienda sia stipulato per atto pubblico oppure per scrittura privata autenticata, come anticipato all’inizio di questa guida. In entrambi i casi è previsto quindi l'intervento della figura del notaio, anche al fine del deposito presso il Registro delle Imprese entro 30 giorni dalla stipula.

Al contratto segue un divieto di concorrenza per entrambe le parti in causa e quindi esse stanno a tutti gli effetti firmando un patto di non concorrenza.

Il contratto può essere risolto per inadempimento ed è possibile richiedere un risarcimento danni.

Differenza tra affitto d’azienda e locazione commerciale

Si sente parlare spesso di locazione commerciale e di affitto d'azienda come se fossero sinonimi, anche se in realtà vi è una differenza sostanziale tra le due ipotesi.

Il contratto di locazione ha ad oggetto l'immobile ove si svolge l'attività commerciale mentre l’affitto d'azienda comprende il complesso dei beni collegati all'attività imprenditoriale (tra cui è compreso, in esclusivamente, l'immobile all'interno del quale l'attività è in concreto esercitata).

Il rent to buy d’azienda

Parlando di affitto d'azienda è opportuno citare anche quest'ultima modalità, che come per gli immobili di natura privata precede di norma l'acquisto dell'azienda stessa.

La durata massima di questo tipo di contratto è di tre anni e prevede - in genere (ma non vi è alcun obbligo in tal senso) il versamento di una caparra del 30% sul prezzo della futura vendita, che rimane bloccato per tutta la durata del contratto.

A questo versamento si aggiunge un canone d'affitto vero e proprio, parte del quale verrà accantonato per la successiva vendita.

Vuoi ulteriori informazioni sul contratto d'affitto d’azienda e su come stipularlo in totale sicurezza?

Contatta lo studio notarile Scatena Salerno per un preventivo.