Proposta d’acquisto e contratto preliminare

Fare investimenti nel settore immobiliare, rappresenta la principale destinazione della ricchezza delle famiglie italiane; probabilmente perché investire "nel mattone" fa sentire più sicuri che non rispetto al destinare il proprio patrimonio (o parte dello stesso) ad attività più "volatili" come quelle che fisiologicamente contraddistinguono il mercato finanziario.

Si tratta, tuttavia, di una errata convinzione, dovuta spesso a preconcetti di tipo culturale e tradizionale piuttosto che ad una seria valutazione dei fattori economici. Del resto la progressiva svalutazione degli immobili da diversi anni a questa parte (e probabilmente anche in crescita, agli esiti della pandemia che sta flagellano la nostra economia) è a dir poco emblematica di come investire nel settore immobiliare possa spesso comportare rischi non meno significativi (se non talvolta peggiori) rispetto al destinare le proprie risorse ed i propri risparmi all'investimento nel mercato finanziario.

A ben vedere, quindi, ciò che in definitiva conta, è l'analisi di plurimi fattori che, nel loro insieme, possono suggerire di investire in un settore piuttosto che nell'altro. Così può essere favorevole l'investimento "nel mattone", quando i prezzi medi degli immobili scendono (ad esempio a fronte della necessità diffusa dei proprietari di smobilizzare liquidità per far fronte ad una situazione di carenza della stessa) unitamente alla possibilità di accedere al credito bancario a tassi particolarmente favorevoli (come del resto sta avvenendo in questo particolare periodo storico). Quando la curva del valore del mercato immobiliare comincerà nuovamente a salire (e questo è generalmente fisiologico in un qualsivoglia sistema economico), l'aver acquistato ad un prezzo inferiore rispetto a quello normalmente corrente, magari con denaro preso a prestito dalla banca ad un tasso particolarmente basso (ad oggi dall'uno al due per cento fisso), potrebbe rivelarsi un investimento proficuo, sia per la messa a reddito (tramite locazione a terzi) che per la successiva rivendita dell'immobile compravenduto.

Ciò detto in estrema sintesi, sotto il profilo più prettamente contrattuale, al momento in cui ci si accinge ad effettuare l'acquisto di un immobile è fondamentale conoscere e definire con certezza il percorso che, dall'inizio delle trattative sino alla stipula del rogito notarile di compravendita, è necessario e opportuno seguire al fine di rendere "sicuro" il nostro investimento.

Nell'ambito di questo "percorso", prodromico alla stipula del rogito, si inseriscono la proposta d’acquisto e il contratto preliminare di compravendita.

Proposta d’acquisto e contratto preliminare: la distinzione

Iniziamo con una prima importante distinzione:

** la proposta d’acquisto (generalmente sottoscritta tramite agenzia immobiliare su moduli standard e munita della clausola della irrevocabilità fino a certa data entro la quale potrà intervenire l'accettazione del venditore), segna il primo passo formale nell'ambito delle trattative finalizzate all'acquisto di un immobile. Una volta che il venditore (altrimenti detto "oblato") abbia accettato la proposta formulata dell'acquirente, si perfeziona un vero e proprio vincolo contrattuale corrispondente - quanto agli effetti giuridici - al contratto preliminare o, molto più spesso, alla figura - di creazione giurisprudenziale - del c.d. preliminare di preliminare (oggi ormai ritenuto legittimo dalla Suprema Corte).

Venir meno agli obblighi assunti con la proposta accettata, configura pertanto inadempimento contrattuale con ogni conseguente effetto anche sotto il profilo risarcitorio.

Sotto il profilo fiscale, la proposta di acquisto accettata DEVE essere sottoposta a registrazione entro termine fisso. Peraltro se la proposta è stata sottoscritta tramite agenzia immobiliare, quest'ultima è anche responsabile di imposta (nota bene, non sostituto di imposta che è concetto ben differente) per l'assolvimento dell'obbligo di registrazione. L'art. 57 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, dispone, infatti, che "gli agenti immobiliari (...) sono solidalmente tenuti al pagamento dell'imposta per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari".

Peraltro, accade spesso di sottoscrivere la proposta sotto condizione dell'erogazione di un mutuo finalizzato all'acquisto dell'immobile. Ebbene, l'apposizione alla proposta di acquisto o al preliminare della condizione di erogazione del mutuo, contrariamente a quanto comunemente si sostiene, non esime in alcun modo le parti (e in solido l'agenzia immobiliare, ove vi sia stato il suo intervento) dall'obbligo di registrazione della stessa entro termine fisso (cfr. art. 27 del D.P.R. citato).

Sin qui la fase preliminare delle trattative che possono culminare con il primo atto formale che è, appunto, dalla proposta di acquisto (accettata).

Generalmente, benché ciò non sia assolutamente necessario, le parti si accordano già in sede di proposta di acquisto, per stipulare un successivo contratto preliminare di compravendita, in cui meglio disciplinare alcuni aspetti in maggior dettaglio e sino a tale momento volutamente tralasciati (ad esempio per la regolarizzazione di alcuni aspetti catastali e urbanistici che siano medio tempore emersi, e questa è appunto la specifica funzione del c.d. controllo delle sopravvenienze che è connaturale alla contrattazione preliminare)

Ebbene, il contratto preliminare può essere stipulato nelle seguenti forme:

• tramite scrittura privata soggetta a registrazione in termine fisso;
• tramite intervento di Notaio (o per atto pubblico notarile o per scrittura privata autenticata).

La ragione principale che dovrebbe motivare le parti (ed in particolare la parte promissaria acquirente) ad optare per scelta di una forma in luogo dell'altra, risiede principalmente nella maggior tutela che solo il contratto preliminare perfezionato con l'intervento del Notaio può garantire.

Infatti, sebbene il contratto preliminare redatto per scrittura privata vincola entrambe le parti ad addivenire alla stipula del rogito definitivo di compravendita (con il rimedio giudiziale, in difetto, del c.d. adempimento in forma specifica ex art. 2932 c.c.), esso non può che produrre effetti limitatamente alle parti che lo hanno sottoscritto e, pertanto, il suo contenuto non è opponibile ai terzi.

Ne consegue che i rischi che l'acquirente può correre in concreto sono principalmente connessi in via esemplificativa:

• al trascorre di un lasso di tempo, talvolta lungo, tra la stipula del contratto preliminare e quella del definitivo, circostanza che potrebbe esporre la contrattazione a rischio per il potenziale intervento di terzi contro-interessati;
• il venditore potrebbe vedere ipotecato o pignorato l’immobile promesso in vendita, con evidente pregiudizio per l'acquirente ove le somme dovute a titolo di prezzo non siano sufficienti a coprire le passività;
• il venditore potrebbe vendere ad altri soggetti l’immobile oggetto di preliminare e il promissario acquirente sarebbe sfornito di qualsivoglia tutela nei confronti del terzo acquirente;
• il venditore potrebbe non avere un patrimonio sufficientemente capiente per eventualmente risarcire l’acquirente dei danni da questi subiti;
• ove il venditore sia soggetto esercente attività di impresa, lo stesso potrebbe fallire e tutte quelle somme che eventualmente il promissario acquirente abbia versato a titolo di acconto e/o caparra, sarebbero crediti in c.d. chirografo (in sostanza, somme definitivamente perse).

Ebbene mediante il contratto preliminare concluso con l'intervento del Notaio, è possibile ovviare a tutti i rischi sopra elencati, poiché esso viene trascritto - a cura del Pubblico Ufficiale che lo ha ricevuto o autenticato - nei Pubblici Registri Immobiliari, con conseguente piena opponibilità del preliminare stesso nei confronti dei terzi.

Ne deriva che eventuali eventi pregiudizievoli successivi alla trascrizione del preliminare (quali ad esempio ipoteche, pignoramenti, sequestri etc.), non saranno opponibili al promissario acquirente che abbia perfezionato e trascritto il rogito definitivo di compravendita entro un anno dalla data di scadenza del preliminare e, in ogni caso, entro tre anni dalla sua trascrizione.

In caso di risoluzione del preliminare per inadempimento della parte promittente alienante, inoltre, i crediti del promissario acquirente che ne derivano (ad esempio per la restituzione di quanto versato a titolo di caparra e/o acconto prezzo) godono di privilegio speciale immobiliare e, nel rispetto delle cause legittime di prelazione, saranno - quindi - i primi ad essere soddisfatti in sede di esecuzione forzata e/o fallimentare.

Come tutelarsi in fase di proposta d’acquisto e contratto preliminare?

A questo punto è evidente come, nell'accingersi alla contrattazione finalizzata all'acquisto di un bene di valore e tendenzialmente durevole, come è un bene immobile, è indubbiamente opportuno rivolgersi ad un professionista altamente qualificato come è appunto il Notaio che, peraltro, ontologicamente, riveste una funzione "al di sopra delle parti",  e - quindi - non piegata a ragioni ed interessi individuali, ma orientata al corretto esercizio della Funzione Pubblica e, in generale, al servizio della collettività.

Per un incomprensibile preconcetto comune e diversamente da come invece avviene in altre realtà giuridiche continentali (come ad esempio per il solicitor, oltremanica, che assiste le parti in tutta la fase della contrattazione sino a stipulare egli stesso il contratto di compravendita)  in Italia si tende troppo spesso a sottovalutare il supporto di consulenza e di assistenza preliminare che il Notaio è perfettamente in grado (e direi anche più che adeguatamente, considerato il suo alto livello di preparazione giuridica, fiscale e urbanistica rispetto ad altre figure professionali spesso improvvisate) di fornire alle parti al fine di garantire alle stesse un lineare decorso della contrattazione, intervenendo con gli opportuni correttivi ed accorgimenti ove ciò si reputi opportuno. Peraltro, aggiungo, si tratta di una attività di assistenza generalmente già ricompresa (quanto ai costi) negli oneri professionali connessi alla stipula dell'atto di compravendita (o - almeno - questo è il senso del mio quotidiano operare non diversamente dalla maggior parte dei miei Colleghi).

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