Surroga immobiliare e portabilità del mutuo - come funziona?

Hai aperto un mutuo per la tua prima casa ma hai trovato un istituto di credito che ti offre condizioni migliori? Allora la portabilità del mutuo e la surroga sono argomenti che senz'altro ti interessano.

Si tratta di una procedura di modifica di un mutuo esistente molto diversa dalla rinegoziazione, e che andremo a spiegare in questo articolo.

Cos'è la surroga del mutuo

Innanzitutto, un po' di terminologia.

Surroga del mutuo, surrogazione e portabilità del mutuo sono sinonimi.

La surroga del mutuo era già prevista dal Codice Civile (art 1202), ma fino alla legge 40/2007 (art. 8) non era utilizzata quanto oggi, a causa delle penali previste per chi stipulava il nuovo mutuo.

In sostanza, grazie alla surroga del mutuo il debitore trasferisce il proprio mutuo ipotecario da una banca a un'altra banca.

Abbiamo quindi la stipula di un nuovo contratto e l'estinzione del precedente grazie all'erogazione di una somma congrua a saldare l'antico debito.

Ma come si effettua un atto di surroga, nella pratica?

Tipi di surroga e portabilità del mutuo

Questi sono i termini che vengono utilizzati quando si parla di surroga e portabilità del mutuo:

• Banca surrogata - la prima banca con la quale si è contratto il mutuo
• Banca surrogante - la seconda banca
• Mutuatario - il debitore.

Innanzitutto, un atto di surroga può essere trilaterale oppure bilaterale.

Nel caso di surroga trilaterale, gli attori che intervengono sono:

- il creditore

-  la banca surrogata

- la banca surrogante

- il mutuatario.

Il nuovo contratto viene stipulato per mezzo di un atto notarile che riporta le nuove condizioni di contratto istituite tra mutuatario e nuova banca surrogante.

Il notaio si occupa non solo di riportare il nuovo contratto di mutuo, ma anche di conservare il consenso alla surrogazione da parte della nuova banca infine la quietanza che dimostra all'estinzione del primo mutuo.

In caso di surroga bilaterale, ci sono due atti notarili da portare a compimento:

1) tra la banca surrogante e il mutuatario: i due stipulano un nuovo contratto di mutuo che contiene il consenso alla surrogazione da parte della banca

2) tra la banca surrogata e il mutuatario: qui abbiamo la quietanza di estinzione del  mutuo rilasciata dalla banca surrogata.

Chi paga le spese notarili?

Le spese notarili per la stipula degli atti sono a carico della banca surrogante. Il mutuatario non è quindi tenuto a versare costi aggiuntivi né penali per estinguere il vecchio mutuo, e non è nemmeno tenuto a spese di istruttoria o perizie sul nuovo mutuo.

Conviene fare una surroga del mutuo oggi?

Una domanda che spesso i nostri clienti si pongono è se convenga più una ricontrattazione del mutuo con l'istituto di credito nel quale si è attualmente, oppure la portabilità del mutuo.

Ogni caso va ovviamente valutato singolarmente, considerando diversi elementi:

- i diversi tassi di interesse dei due istituti di credito: bisogna valutare il risparmio reale nella rata mensile

- l'intenzione o meno di una banca nel diventare banca surrogante

- la modifica, con il secondo contratto, di alcune condizioni, come le coperture assicurative o la durata del mutuo

- la spesa residua bassa: in questo caso la nuova banca potrebbe non accettare il ruolo di banca surrogante.

Come funziona la surroga del mutuo

Una volta concordate le condizioni del nuovo contratto di mutuo con la banca surrogante, questa si occuperà di trasferire il mutuo; per legge la banca surrogata non si può opporre a questa decisione, anche se può eventualmente proporre una rinegoziazione del mutuo.

Recati alla banca che hai scelto come potenziale surrogata, e chiedi direttamente a loro i dettagli di un eventuale nuovo contratto di mutuo e i documenti dei quali hanno bisogno.

Condizioni necessarie per la portabilità di un mutuo

- Deve trattarsi di un mutuo ipotecario

- devono essere presenti degli atti notarili a dichiarare il trasferimento

- è necessario che ci sia corrispondenza tra importo residuo del primo mutuo e importo del secondo mutuo

- garanti e intestatari devono rimanere i medesimi.

Ciò significa ad esempio che non si può ricorrere alla surroga quando il mutuatario ha necessità di una cifra diversa dal residuo del primo mutuo.

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