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In tempi di crisi economica, soprattutto quando il mercato immobiliare tradizionale ha dei costi proibitivi, le aste giudiziarie diventano una soluzione assai più conveniente, ma non per questo sono meno sicure.
Molti sono i dubbi di chi si appresta per la prima volta a usare questo strumento: tanti si chiedono ad esempio se è possibile usufruire di un mutuo. Oppure, se c’è il rischio che sulla casa acquistata all’asta gravi un’ipoteca precedente.
Cercheremo di analizzare, uno alla volta, i punti salienti delle aste giudiziarie.
L'asta immobiliare e un processo di compravendita: è strutturato con la presentazione da parte dei potenziali acquirenti di offerte, e si conclude nel momento in cui l'immobile viene assegnato a chi fa l'offerta migliore.
Le aste giudiziarie sono solo un tipo di asta immobiliare, parte di un processo esecutivo o fallimentare nei confronti del precedente possessore dell'immobile (l’esecutato).
Queste aste si tengono in tribunale o in studi di delegati dal giudice delle esecuzioni.
Sono per l’appunto i creditori della persona sottoposta al processo esecutivo o fallimentare a ricorrere allo strumento dell’asta immobiliare, per poter recuperare almeno in parte i propri crediti.
A parte l’esecutato, tutti. È sufficiente essere una persona fisica o giuridica ed essere pronti a offrire una somma iniziale per poter stipulare la propria offerta.
L'elemento senz'altro più conveniente dell'asta è il prezzo: gli immobili presenti in un'asta giudiziaria sono sempre più convenienti rispetto al valore economico attribuito all’immobile dalla perizia. Inoltre, se un'asta va deserta il bene perde il 25% del suo valore iniziale.
Oltre alla convenienza c'è l'aspetto legale: nel momento in cui il bene viene aggiudicato, il giudice delle esecuzioni cancella le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, sia precedenti sia successive al pignoramento, nonché il sequestro conservativo convertitosi in pignoramento.
Quello che non viene cancellato dal giudice delle esecuzioni, ma spetta a un giudice competente, è invece la cancellazione di altri diritti o domande che gravano sul bene.
Ad esempio? Usufrutto o abitazione, sequestri penali e altri.
È opportuno quindi verificare con un professionista che il bene che si desidera acquistare all'asta sia privo di tali spiacevoli controindicazioni.
Il giudice nomina un perito che stima il valore dell'immobile. Questa perizia è sempre disponibile alla consultazione presso la cancelleria del tribunale o presso lo studio del professionista incaricato e sui siti internet dedicati.
Dopodiché vengono stabiliti gli altri dettagli dell'asta, come il termine, la data dell'udienza, la scadenza per la presentazione delle offerte e simili.
In attesa del risultato dell'asta la custodia dell'immobile spetta al custode giudiziario
Si chiama anche “avviso di vendita” ed è il primo aspetto che deve interessare a chi è interessato a comprare un immobile all'asta. Si tratta di un documento pubblico che contiene i dettagli sul bene, sull’offerta minima, sul rilancio minimo, e la fonte alla quale trovare tutte le ulteriori informazioni che possono servire.
Per legge bisogna avvisare pubblicamente della vendita all'asta di un immobile sul portale delle vendite pubbliche, nel sito del Ministero della Giustizia. Se però vuoi acquistare un immobile all'asta conviene informarsi su altri organi autorizzati, che magari possono fornirti avvisi d'asta più in linea con le tue esigenze.
A seconda che l'asta sia con incanto o senza incanto, ci si presenta o meno nel luogo di svolgimento dell’asta. Le modalità sono di norma stabilite nella pubblicità dell'asta, ma quello che serve sapere è che l'offerta iniziale, presentata in busta chiusa nel caso dell’asta senza incanto, deve corrispondere ad almeno un quarto del valore totale del bene, pena la nullità.
Se vi sono più offerte, si indice una gara tra tutti gli offerenti a partire dal prezzo più alto, considerando una minima cifra di rilancio.
L'aggiudicazione è definitiva, e prevede che l'aggiudicatario versi il prezzo promesso meno la cauzione entro il termine indicato. È possibile contrarre un mutuo per poter affrontare questa cifra, previo accordo con il proprio istituto di credito.
All'aggiudicazione segue il decreto di trasferimento, e l'immobile all'asta è pronto per passare di proprietà.
Un ultimo consiglio: abbi cura di conoscere tutte le imposte che devi versare a questo punto e di capire esattamente quali documenti devi presentare alla presentazione delle offerte, oppure dopo l'eventuale aggiudicazione.
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Redazione Studio Scatena
