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Alcuni giorni fa una giovane coppia, desiderosa di mettere su famiglia, si è recata presso il mio Studio per ricevere consiglio su come programmare, senza eccessivi vincoli, l’acquisto della prima casa. Considerando le opzioni presenti sul mercato immobiliare, la richiesta era anzitutto per un supporto esperto finalizzato ad esplorare le varie possibilità - soprattutto - le misure di tutela approntate dal nostro ordinamento.
Poche settimane prima, un altro cliente di vecchia data, mi chiedeva consiglio su come impostare un programma graduale di acquisto di una azienda agricola. Nella fattispecie, si trattava di un’attività ben avviata, al punto che i ricavi avrebbero consentito di sostenere agevolmente un piano finanziario di acquisto.
In entrambi i casi, dato il ventaglio delle possibilità offerte sul piano giuridico e considerando gli aspetti economici da valutare assieme, ho ritenuto di dover illustrare anche l’opportunità offerta dal c.d. "Rent to Buy".
Si tratta di un istituto nato nei paesi anglosassoni (ove spesso viene indicato con differenti terminologie, quali rent to own, lease to own, lease purchase, lease option etc.) ed è stato introdotto nel nostro ordinamento in tempi relativamente recenti, con il c.d. Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014). E' caratterizzato da una duplice finalità: il godimento temporaneo di un immobile ed il potenziale acquisto dello stesso.
Il contratto è applicabile a qualunque immobile, quindi a prescindere dal fatto che si tratti di un fabbricato- anche in costruzione- ad uso residenziale, commerciale, produttivo o che si tratti di un terreno.
Lo schema negoziale tipico del rent to buy, prevede che il proprietario di un immobile conceda al conduttore e futuro acquirente, la disponibilità immediata dello stesso mediante contratto di locazione, cui il conduttore adempie impegnandosi al pagamento periodico del canone convenuto.
Le parti indicheranno nel contratto un termine entro il quale il conduttore dovrà decidere se acquistare o meno l’immobile al prezzo concordato. Si tratta di una facoltà eventuale esercitabile dal conduttore, non sussistendo infatti un obbligo per quest'ultimo ad addivenire alla conclusione della compravendita (e ciò vale a distinguere il rent to buy dal contratto preliminare, ove entrambe le parti si obbligano ad addivenire alla stipula del c.d. rogito definitivo, potendo esperire - in difetto - rimedi giudiziali ad hoc quale ad esempio l'esecuzione specifica dell'obbligo a contrarre ex art. 2932 c.c.).
A tal fine, nel contratto verrà esplicitata la composizione del corrispettivo, secondo due voci ben distinte: una per l'imputazione al pagamento del prezzo in caso di successivo acquisto e l'altra al canone per il godimento del bene e che andrà, quindi, a fondo perduto come in una normale locazione ove non diversamente disposto.
Allo scadere del termine convenuto, se il conduttore deciderà di non esercitare il proprio diritto dall'acquisto, sarà tenuto alla restituzione del bene, il contratto sarà risolto e cesserà di produrre ogni effetto. Avrà inoltre diritto alla restituzione della quota dei canoni imputata a corrispettivo della vendita, nella misura preventivamente stabilita dalle parti (sempre che le parti non intendano regolamentare diversamente anche tale aspetto, prevedendo - ad esempio - che, in caso di mancato esercizio dell' "opzione" di acquisto entro il termine contrattualmente convenuto, anche la parte da imputarsi al prezzo sarà trattenuta dal concedente senza alcun diritto alla restituzione) .
Dal canto suo, il concedente, oltre ad avere diritto alla riconsegna dell’immobile, avrà altresì diritto a trattenere i canoni percepiti sino a quel momento per la voce da imputarsi all’utilizzo dell’immobile.
Si tratta di un elemento di fondamentale importanza.
L’atto (ove redatto nella forma della scrittura privata autenticata o per atto pubblico notarile) dovrà essere registrato e trascritto dal Notaio che lo ha autenticato o ricevuto presso la competente Conservatoria dei Registri Immobiliari. Ciò consente al conduttore di opporre a terzi la concessione dell’utilizzo del bene, di esercitare il diritto di acquisto sull’immobile con precedenza rispetto alla platea di potenziali acquirenti e di acquistare lo stesso nello stato di diritto in cui si trovava al momento della stipula del Rent to Buy. L'effetto c.d. prenotativo della trascrizione del rent to buy ha una durata massima di dieci anni, diversamente dal preliminare trascritto i cui effetti prenotativi possono estendersi, come noto, non oltre i tre anni.
In caso di inadempimento del conduttore rispetto al pagamento dei canoni convenuti, il proprietario dell’immobile avrà senz’altro diritto alla risoluzione del contratto per inadempimento del locatario, oltre alla restituzione dell’immobile. Se non diversamente convenuto nel contratto, inoltre, avrà altresì diritto a trattenere interamente i canoni percepiti sino a quel momento, per il loro intero importo, a titolo di indennità secondo le ordinarie regole civilistiche.
Il concedente ha chiaramente anche il diritto di esigere il pagamento dei canoni arretrati, non pagati.
Nell’ipotesi in cui il conduttore non adempia al suo obbligo di riconsegna dell’immobile, il proprietario, tra le varie opzioni, potrà senz’altro adire l’autorità giudiziaria per ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di consegna e rilascio dello stesso.
Desidero a questo punto soffermarmi sull’importanza della redazione del Rent to Buy nella forma dell’atto pubblico notarile: questo semplice adempimento formale, di fatto, costituisce una tutela fondamentale per il locatore il quale, dovendo affrontare un eventuale inadempimento del conduttore rispetto alla riconsegna del bene, si troverà a disporre di un valido titolo esecutivo, idoneo a dare avvio - in tempi ragionevoli- ad un procedimento di esecuzione forzata di consegna e rilascio. L'atto pubblico notarile è, infatti, titolo esecutivo per l'obbligo di consegna e rilascio. Non occorrerà quindi esperire un procedimento di merito da concludersi con sentenza esecutiva per ottenere a favore del concedente un titolo giudiziale idoneo per il rilascio del bene, essendo - come detto - a ciò sufficiente munire della formula esecutiva (a cura del Notaio che ha ricevuto l'atto) copia conforme del contratto di rent to buy.
Il rent to buy risponde indubbiamente alle esigenze di mercato di quanti intendono vendere, in quanto accresce l’appetibilità dell’affare rendendo l’immobile più interessante agli occhi di chi vorrebbe acquistare pur non disponendo nell'immediato delle somme liquide a ciò occorrenti e allargando al contempo la platea dei potenziali acquirenti. Esso garantisce comunque sia al futuro venditore, il permanere della proprietà del bene per tutta la durata del contratto, fino al momento dell’eventuale rogito. Consideriamo - poi - che le parti, misurando l’interesse che rispettivamente ripongono nell'addivenire alla stipula del rogito finale di compravendita, possono concordare nel contratto la quota dei canoni che il proprietario potrà trattenere nell’ipotesi in cui non si proceda alla vendita; ciò sostanzialmente a dimostrazione della serietà delle intenzioni del conduttore e a parziale ristoro della mancata conclusione - per il locatore - di altri possibili affari.
Il contratto in oggetto presenta innegabili vantaggi in termini di una maggiore "serenità" nella pianificazione delle azioni, consentendo al potenziale acquirente di disporre di un tempo congruo per accrescere o consolidare la propria disponibilità economica da destinare all'acquisto (si pensi al caso in cui per accedere ad un mutuo la Banca richieda che la persona disponga di “equity", ossia di un proprio capitale iniziale, spesso pari al 20% del prezzo di vendita dell’immobile) o garantendo il tempo necessario alla concretizzazione della vendita della propria prima abitazione prima di procedere con il rogito legato al nuovo acquisto.
Ciò permette chiaramente di non “svendere” il proprio immobile, per la fretta di concludere l’affare né di perdere eventuali sgravi fiscali legati alla prima casa.
Una circolare esplicativa della Agenzia delle Entrate (n.4/E del 19 febbraio 2015) ha fornito indicazioni importanti in merito alla applicazione del trattamento fiscale. Tuttavia, considerando l’importanza di fornire indicazioni puntuali in merito all’esistenza di vantaggi o svantaggi fiscali in capo alle parti del contratto, si consiglia di accedere alla consulenza di un professionista esperto, quale è il Notaio, finalizzata ad una analisi fiscale e economica del caso considerato.
Notaio Salerno Scatena
